こんばんは！加古です。

家族信託におけるローン付不動産についてです。

親名義の不動産に、銀行ローンなどの抵当権がついていることがありますが、このような場合、「銀行の抵当権が設定された不動産を、信託財産とする家族信託契約ができるのか？」「家族信託契約を締結するにに当たって、銀行の了解を取る必要があるのか？」ということが問題となります。

こうした場合は弊社から銀行に確認の連絡をするのですが、銀行の対応を分かれます。

「別に構いません」か「よく分からないので上に相談します」となります。

この銀行への説明や調整が上手くいかないと、家族信託を行う事が出来なくなってしまいます。

その為、家族信託を成功させる為には、銀行に分かりやすい説明が必要です。

○銀行ローン付不動産を家族信託する場合の銀行への影響
①抵当権への影響

家族信託契約を行う上で銀行が懸念する事の一つが、不動産に設定している抵当権への影響です。

銀行は借主に融資をし、不動産に抵当権を設定しています。

抵当権とは、万が一、借主が返済できなくなった場合に、この抵当権を使って不動産を競売にかけることができ、その売却代金から優先して貸したお金の回収を行います。

家族信託契約を締結した場合、所有権の名義は形式上、受託者に変更されます。ただし、抵当権はすでに登記されている状態なので、受託者への所有権移転登記よりも優先されます（銀行は、優先して貸したお金を回収することが出来るのです）。

つまり、銀行としては家族信託契約締結前後で状況は何ら変わらないのです。

②被担保債務への影響
抵当権で担保されている債務（銀行が貸しているお金。これを「被担保債務」と言います。）はどうなるのでしょうか？

信託財産となるのはプラスの財産のみであり、借金等のマイナスの財産は信託財産とする事は出来ません。

そのため、抵当権が付いた不動産を信託財産としても、そのローンの借主は委託者のままです。

実務では、この点の説明や対応に非常に労力を要します。

次回は、この被担保債務についての引受けについて記事にしたいと思います。