こんにちは、田中です。

前回に続いて賃貸借の改正内容についてです。
賃貸借の対抗要件を備えた不動産が譲渡された場合について、説明していきます。

【賃貸人たる地位の移転】

賃貸不動産が譲渡された場合、賃貸人たる地位も譲受人に移転するかどうか、民法上、明らかではありませんでした。

しかし、判例では、対抗要件を備えた賃貸不動産が譲渡された場合は、譲渡人から譲受人に対して当然に、賃貸人たる地位が移転するとされていました。
そのため、譲渡人と譲受人との間で何らの合意も不要で、賃借人の承諾も不要です。

新法では、この判例が明文化されています。

【賃貸不動産の譲渡する場合の、賃貸人たる地位の留保】

例えば、貸しビルの売買があったとします。
その際、買主から売主にその貸しビルを賃貸することがあります。
これは、オーナーチェンジして、煩雑な手続きが生じるのを防いだり、管理を売主に任せたりするためです。

この場合に、旧法では定めがなかったことから、多数のテナントから個別に同意を得ていましたが、労力が必要となっていました。

そこで新法では、上記の例における不動産の売主と買主が、①賃貸人たる地位の留保をすることを合意し、②買主がその不動産を売主に賃貸することを合意した場合は、賃貸人たる地位は移転しないとされました。

その上で、元々のテナントは、転借人として保護されることになります。

なお、売主と買主の間の賃貸借契約が終了したときは、留保されていた賃貸人たる地位は、買主に移転します。